Comentários do site 3VV sobre Arena / materia Folha de São Paulo

POR VICENTE CRISCIO, QUE SAIU DO SEU RETIRO ESPIRITUAL...
Fonte site 3VV - Terceira Via Verdão


A Folha de hoje, publicou matéria com o título CONTRATO ENTRE PALMEIRAS E WTORRE PARA ERGUER A ARENA PALESTRA REVELA COMO O CLUBE, POR TRÊS DÉCADAS, TERÁ DE DIVIDIR DECISÕES COM A CONSTRUTORA.



Tanto o título quanto seu conteúdo tendem a um lado sensacionalista, levando o leitor a interpretar que este foi o pior negócio do século. Ele mostra as obrigações, mas não mostra os direitos. Pior ainda: a matéria não mostra as vantagens e receitas que a SE Palmeiras terá com o projeto. Nem enfatiza que a empresa parceira e sócia do empreendimento está colocando na frente, antes de entrar qualquer receita, a bagatela de R$ 360 milhões.



Mas vamos rever a matéria e comentar, na ordem em que o texto foi colocado.



1. Por 30 anos, o Palmeiras terá de avisar com antecedência as datas de seus jogos em seu novo estádio.

3VV: é verdade. Qual o problema nisso? Aliás, bem vindo ao mundo do planejamento. Ou um amistoso é agendado com quanto tempo de antecedência? 2 dias? É como agendar um casados e solteiros?





2. Não poderá treinar na Arena Palestra nem mandar nela os jogos do time B ou da base. Aliás, no campo, qualquer evento do clube que não seja futebol poderá ser vetado. E mesmo um simples amistoso terá de ser comunicado pelo menos 120 dias antes.




3VV: Uma arena multiuso é um equipamento esportivo que precisa ser rentabilizado. Time B é algo que nem deveria existir, quanto mais usar um equipamento que deveria ser rentabilizado. As categorias de base costumam jogar em campos menores, em outros espaços. Nunca se priorizou o Palestra Itália para as categorias de base. Por que teria que ser priorizado agora?



3. Essas são apenas algumas das cláusulas do contrato que o Palmeiras assinou com a WTorre, empresa que iniciou a reforma do estádio, em julho do ano passado. A Folha teve acesso à escritura de concessão de uso do Parque Antarctica, documento que, em 50 páginas, detalha os meandros da negociação. São esses os detalhes que preocupam conselheiros e a nova diretoria.




3VV: A escritura de concessão é um documento público, disponível no 2º Oficial de Registro de Imóveis de SP. É só pagar R$ 33,34 e solicitar uma certidão dessa matrícula. Ou seja, nada a esconder. Além disso vale reler a resposta no item 9.



4. A reportagem apurou que há um batalhão de advogados , de diversos escritórios analisando o documento.






3VV: São dois escritórios de advocacia. O de Marcelo Terra (Duarte Garcia, Caselli Guimaraes e Terra) que foi contratado na gestão DELLA MONICA para assessorar o Palmeiras na transação.

Eles participaram ativamente na elaboração do documento, defendendo os interesses do Palmeiras.

Marcelo Terra é um dos maiores nomes do direito imobiliário brasileiro e o Dr. Mario Sergio Duarte Garcia, foi por muitos anos presidente da OAB. Trata-se de uma das melhores bancas do Brasil.

Há ainda, de acordo com o Presidente Tirone, seu advogado pessoal, que está analisando o contrato. Claro que os advogados da WTorre também têm acesso ao documento. Mas parece que outros advogados, provavelmente nas suas horas vagas, estejam debruçados no dovumento procurando algo...





5. “O contrato é oneroso para o Palmeiras, ele não foi pensado. O Palmeiras foi preterido em relação a despesas”, declarou Arnaldo Tirone, atual presidente do clube.



3VV: O Presidente Tirone - se realmente falou isso - se enganou. O contrato tem direitos e obrigações. Há que se regular estes direitos e obrigações de forma a criar um equilíbrio no relacionamento. O investidor coloca R$ 360 milhões. Ele precisa de garantias para obter o retorno do seu investimento. Lembrando que o Palmeiras também ganha com essas práticas, onde uma delas é rentabilizar a Arena. Para entender melhor sugiro ler a resposta ao item 9 deste post.





6. O fato é que, nesses 30 anos, a WTorre será dona da área. Poderá “usar e usufruir do local sem qualquer interferência da proprietária [Palmeiras]“, diz o documento. O time será obrigado a jogar na Arena Palestra quando for mandante inclusive em amistosos. A WTorre arcará com gastos e manutenção do local, mas o Palmeiras terá de pagar todas as despesas das partidas. Também terá preferência de uso, desde que avise com antecedência.



3VV: Apuramos junto a João Mansur, um dos mentores do projeto, que o prazo inicial proposta era de 20 anos, com 7 anos de carência para o clube (ou seja, durante os 7 primeiros anos o Palmeiras não receberia um real das receitas obtidas). Passou-se para 30 anos porque os dirigentes da época forçaram que o Palmeiras deveria ter receitas desde o primeiro dia de operação. Quanto a crítica a "ser obrigado a jogar no seu estádio", parece um contra-senso. O Palmeiras é "obrigado" a jogar no seu estádio? Onde o jornalista sugere que o Palmeiras deveria jogar. No Morumbi?





7. Mas, se a data do jogo mudar e a WTorre já tiver planos para o local, o clube terá de jogar em outro lugar. Mais: se a arena não estiver disponível em um jogo oficial, bastará à WTorre pagar 50% da renda que o Palmeiras obtiver nessa mesma partida em outro estádio.



3VV: Se o clube tiver que mudar de local, ele receberá a renda da partida, mais 50% da WTorre e ainda terá a receita de um eventual espetáculo que vai ocorrer. Recentemente o SPFC deixou de jogar no Morumbi para um show ou um evento religioso. Jogou em Barueri. E ningúem fez barulho. Essa é a vida de quem tem uma arena multiuso.






8. Treinamentos são vetados, a não ser que sejam previstos em regulamento.



3VV: Para que temos um centro de treinamento?



9. Ao todo nove imóveis foram cedidos à WTorre por 30 anos - três deles penhorados por causa de dívidas do clube. O contrato prevê que, caso essas dívidas sejam executadas, a empresa poderá liquidá-las e descontar da verba que será repassada mensalmente ao Palmeiras. O clube terá direito apenas a uma parcela de tudo que a WTorre lucrar com a exploração do local. A empresa, por sinal, poderá usar nome e imagem da arena, e até o escudo do Palmeiras atrelado, para obter suas receitas.



3VV: O cessionário - ou seja, a SEP - tem seus direitos reais estabelecidos pela legislação vigente, ou seja, o estatuto das cidades, que regula este tipo de instrumento. A contrapartida para a cessão da superfície é dada por duas formas:

a. A primeira estimada em R$ 45 MM através da construção de dois edifícios (poliesportivo e administrativo), além de outras amenidades como vestiários das piscinas, saunas, e reformas e paisagismo nas áreas adjacentes;

b. A segunda através da participação sobre a RECEITA LÍQUIDA (Palmeiras não participa dos impostos) do projeto imobiliário, divididos em duas famílias, sendo a primeira família de receitas patrimoniais (naming right, sector right, suplly right, cadeiras e camarotes) e a segunda família de receitas denominada operacionais (locação da arena, locação do centro de convenções, lojas, restaurantes, lanchonetes, estacionamento, ...); em post publicado pelo 3VV na época calculamos o aumento patrimonial e de caixa de R$ 1 bilhão em 30 anos.



Mais ainda: o projeto original de gestões anteriores ao do Presidente Della Monica, previa 7 anos de carência e 25 anos de parceria sobre o RESULTADO, ou seja, a SEP iria incorrer no RISCO do negócio. No presente formato, a SEP hoje participa da RECEITA, sem nenhum tipo de RISCO. O Plano de Negócio foi apresentado ao conselho deliberativo da SEP em 30 de Junho de 2008, inclusive comparando as premissas originais da SEP e o plano de negócios fechado com a WTORRE. O CD aprovou. O COF aprovou. A Assembleia de Sócios aprovou.





10. O documento também mostra que o projeto seguirá o caderno de especificações da Fifa. Se a entidade alterar esse caderno -fato que deve ocorrer-, o contrato prevê uma “negociação de boa-fé” entre as partes. Mas, para todos os efeitos, a WTorre não será obrigada a alterar o projeto, a não ser que o clube assuma tais gastos extras.



3VV: Esse pode ser um tema a ser questionado. Em 30 anos a FIFA pode alterar bastante seu caderno de encargos e sem a obrigatoriedade da WTorre em alterar o projeto, podemos chegar em 2040 com um Arena com alguns gaps em relação ao padrão FIFA. De qualquer forma, a WTorre deve ter exigido essa cláusula imaginando a obrigatoriedade, por exemplo, de se cobrir o estádio. Ou seja, a gestão da Arena será voltada para sua rentabilização. Se um projeto de melhoria não trouxer o devido retorno, não tem business case que o defenda. Do lado do Palmeiras, a importância de ser uma Arena FIFA estava associada a 2014, ano da Copa do Mundo e principalmente ano do seu centenário.



CONCLUSÕES; CONCLUSÕES?



Querer tirar alguma conclusão deste imbróglio todo é ser muito atrevido. Mas parece óbvio que a oposição ao projeto começa a se preocupar com as obras caminhando e a previsão de entrega dos prédios administrativo e poliesportivo para o final do ano. Começa a ficar sem argumentação.



A primeira crítica era falta de projeto aprovado.

Depois veio a crítica que a empresa parceira iria quebrar.

A crítica seguinte era que a obra não começava.

A próxima crítica dizia respeito ao seguro de performance.

Agora, com obra avançando e o tema do seguro se esvaziando, bate-se no modelo de negócios.





Porém cabe uma crítica sim à WTorre: a falta de um processo de comunicação estruturado leva a esses mal entendidos. Jornalistas querem notícias. Se apenas um lado dá a notícia, e o outro se esconde, não se pode reclamar apenas do veículo. Falta um processo estruturado de comunicação, com todos os públicos de interesse - sócios, conselheiros, torcida, imprensa, vizinhança do Palestra.



Sem esse processo e com o fogo "amigo" que existe dentro da SEP, todos ficam expostos. A marca Palmeiras, a marca WTorre, o projeto Arena. E de alguma forma isso afeta a performance comercial de venda de propriedades (naming, supply, e "other" rights da arena).





Saudações Alviverdes. Esperamos ter esclarecido os pontos.



PS: agradeço ao João Mansur, José Santos Silva Jr. e Luciano Pasqualini pelo apoio no texto.

Rogers escreveu:Essa arena ainda vai dar muito o que falar.... acha coração

Você perdeu seu coração?

Paulinho escreveu:

Cavinato escreveu:

Rogers escreveu:Essa arena ainda vai dar muito o que falar.... acha coração

Você perdeu seu coração?

onde foi???

COMO ESTÁ SE SENTINDO ROGERS?
AKI É PALESTRA PORRA!!!

Cavinato escreveu:

Rogers escreveu:Essa arena ainda vai dar muito o que falar.... acha coração

Você perdeu seu coração?

kkkk...